Hỏi: Năm 1989, tôi có mua một miếng đất ven sông Bình Lợi (Q.Bình Thạnh, Tp.HCM) bằng giấy tay và được UBND phường xác nhận, sau đó có kê khai năm 1999. Từ khi mua đất đến nay tôi đều đóng thuế đất đầy đủ và cũng không có văn bản ngăn chặn nào của chính quyền.

Tuy nhiên, khi tôi làm đơn xin cấp số nhà thì UBND phường nói đất thuộc quyền quản lý của phường và nằm trên dự án quy hoạch rạch xuyên tâm nên không đủ điều kiện cấp số nhà. Xin hỏi trường hợp đất tôi ở có thuộc dạng lấn chiếm? Và nếu có giải tỏa tôi có được đền bù thỏa đáng?

Ảnh minh họa

Cảm ơn.

tuyetngoc nguyen

- Trả lời:

Theo thông tin cung cấp có thể thấy bạn chưa có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, cũng không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 50 Luật đất đai. Vì vậy để có thể được đền bù theo quy định của pháp luật, bạn phải được UBND phường nơi có nhà, đất xác nhận là nhà, đất không có tranh chấp. Ngoài ra, tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất không có một trong các hành vi vi phạm như:

- Vi phạm quy hoạch chi tiết xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai;

- Vi phạm quy hoạch chi tiết mặt bằng xây dựng đã được cơ quan có thẩm quyền xét duyệt và công khai đối với diện tích đất đã giao cho tổ chức, cộng đồng dân cư quản lý;

- Lấn, chiếm hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng đã được công bố, cắm mốc;

- Lấn, chiếm lòng đường, lề đường, vỉa hè đã có chỉ giới xây dựng;

- Lấn, chiếm đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất chuyên dùng, đất của tổ chức, đất chưa sử dụng và các trường hợp vi phạm khác đã có văn bản ngăn chặn nhưng người sử dụng đất vẫn cố tình vi phạm.

Do nhà đất trên đã được sử dụng từ trước ngày 15-10-1993 nên trong trường hợp đủ điều kiện để được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, bạn sẽ được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng nhưng diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất ở theo quyết định của UBND TP.HCM tại thời điểm thu hồi đất.

Đối với phần diện tích vượt hạn mức giao đất ở sẽ được bồi thường hỗ trợ về đất theo quy định đối với đất nông nghiệp xen kẽ trong khu dân cư.

Để biết được có thuộc trường hợp lấn chiếm đất tại thời điểm bắt đầu sử dụng đất hay không, cách tốt nhất bạn nên liên hệ UBND quận Bình Thạnh để được giải đáp cụ thể.

LS NGUYỄN VĂN HẬU
(Theo Tuổi trẻ)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Năm 2003, vợ chồng người anh của tôi được cha mẹ tôi cho một căn nhà và họ đã được cấp chủ quyền.

Năm 2008, chị dâu tôi xin ly hôn, đồng thời đòi chia đôi tất cả tài sản, kể cả căn nhà trên (cha mẹ tôi vẫn đang ở). Vậy cha mẹ tôi muốn lấy lại nhà đã cho thì có được không?

Ảnh minh họa

Một bạn đọc (Ninh Thuận)

- Trả lời:

Khoản 2 Điều 432 Bộ luật Dân sự năm 1995 (có hiệu lực vào thời điểm cha mẹ bạn tặng cho nhà) quy định: “Đối với hợp đồng mua bán tài sản mà pháp luật quy định tài sản đó phải đăng ký quyền sở hữu thì quyền sở hữu được chuyển cho bên mua, kể từ thời điểm hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu đối với tài sản đó”. Như vậy, căn nhà trên đã thuộc quyền sở hữu hợp pháp của vợ chồng người anh kể từ thời điểm họ hoàn thành thủ tục đăng ký quyền sở hữu.

Trường hợp muốn tranh chấp quyền sở hữu nhà đó, cụ thể là đòi lại nhà đã tặng cho, cha mẹ bạn có thể khởi kiện đến TAND cấp huyện để được xem xét, giải quyết.

LS TRẦN CÔNG LY TAO
(Theo PL TPHCM)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Năm 1994, cô ruột tôi có được bệnh viện cấp cho một lô đất khoảng 30m2 với điều kiện phải xây nhà ngay. Tuy nhiên do thời điểm đó, nhà cô tôi không đủ điều kiện để xây nhà, nên có đề nghị tôi mua miếng đất này với giá 80 triệu, và cho được trả dần trong 3 năm.

Khi trả xong sẽ giao sổ đỏ nhà đất và chuyển tên quyền sử dụng.

Vì tin tưởng cô và thấy hợp lý (vì thời điểm đó tôi cũng có nhu cầu mua nhà nhưng chưa đủ tiền), nên tôi đã đồng ý mua và có vay mượn gia đình để xây một căn nhà bằng có gác xép. Khi xây dựng nhà xong, gia đình tôi đã chuyển đến sống ngay tại căn nhà này. Đúng như đã giao hẹn, năm nào tôi cũng thu xếp trả nợ cho cô tôi số tiền như đã quy định.

Tuy nhiên, đến gần thời kỳ hết 3 năm (năm 2007) khi số nợ tiền đất tôi gần trả hết thì gia đình cô tôi đã gây khó dễ do thời gian này đất khá đắt. Liên tục cô đòi tăng giá tiền nhà, vì trong thời gian này tôi biết mình cũng không thể mua được nơi nào khác với số tiền như vậy, nên tôi cũng đã đồng ý tăng thêm 50 triệu, kèm điều kiện khi con cô học xong sẽ lo việc vào một cơ quan Nhà nước.

Mặc dù thoả thuận như vậy, lòng tham của gia đình cô tôi vẫn vô bờ và thấy mức giá đấy là không đủ. Nghe lời của gia đình, cô tôi một mực đòi nhà lại để bán cho người khác với mức giá cao hơn (nghe đâu có người đã trả 800 triệu đồng).

Không đồng ý, cả hai bên buộc phải làm đơn ra toà. Sau nhiều lần đàm phán, hai bên đều chưa đưa ra một hướng giải quyết nào. Sau nhiều năm qua, tôi vẫn thường xuyên bị triệu tập lên các cơ quan chức năng để giải trình mà vẫn không giải quyết xong, giấy tờ nhà vẫn không làm được.

Vậy xin hỏi luật sư, với trường hợp trên phải giải quyết như thế nào? Gia đình tôi có khả năng làm sổ đỏ nhà đất khi mà đang xảy ra tranh chấp không? Hãy cho tôi một lời khuyên tốt nhất. Nếu giờ tôi đồng ý trả lại nhà thì sẽ được đền bù thế nào? Xin cảm ơn!

Ảnh minh họa

- Trả lời:

Theo qui định tại Điều 50 Luật Đất đai năm 2003 thì đất có tranh chấp dù có các loại giấy tờ hay không đều không được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Trường hợp gia đình bạn đã mua đất của cô ruột bạn và đã sử dụng đất ổn định từ năm 1994 nhưng chưa được giao sổ đỏ là vì bạn có thỏa thuận với cô bạn sẽ trả hết số tiền đất đó sau 3 năm (tức là năm 1997).

Nay nếu bạn đồng ý trả lại nhà cho cô bạn thì cô bạn phải có nghĩa vụ hoàn trả lại toàn bộ số tiền mà bạn đã chuyển cho cô, đồng thời cô bạn phải thanh toán thêm một khoản lãi suất tương ứng với số tiền đó theo tỷ giá ngân hàng Nhà nước tại thời điểm hai bên chuyển giao tiền.

Ngoài ra, cô bạn phải hoàn trả lại toàn bộ số tiền thực tế mà bạn đã bỏ ra để xây dựng ngôi nhà trên mảnh đất đó.

Chúc bạn thành công!
 

LS Nguyễn Thoan
(Theo VnMedia)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Công ty của tôi ký hợp đồng mua bán gạch xây dựng trị giá 250 triệu đồng với công ty A. Trong hợp đồng đã thống nhất là mức phạt cho mỗi vi phạm là 4% giá trị hợp đồng bị vi phạm nhưng không đề cập đến vấn đề bồi thường thiệt hại.

Công ty tôi đã giao hàng đúng hẹn nhưng công ty A nói chất lượng gạch không đúng như hợp đồng nên ngoài tiền phạt 10 triệu đồng còn đòi công ty tôi bồi thường thêm 30 triệu đồng nữa.

Công ty tôi đồng ý nộp phạt nhưng không đồng ý bồi thường thêm tiền nên công ty A không thanh toán 240 triệu đồng dù đã quá thời hạn thanh toán 3 tháng theo thỏa thuận.

Xin hỏi: Công ty tôi có phải bồi thường 30 triệu  đồng không? Nếu công ty tôi khởi kiện thì phải gửi đơn khởi kiện tới tòa án nào? Nếu công ty tôi không muốn gửi đơn kiện đến tòa án mà giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại có được không?

Ảnh minh họa

Hoàng Quốc Việt (Hoàn Kiếm, Hà Nội)

- Trả lời: 

Công ty bạn và công ty A đã thống nhất trong hợp đồng mức phạt cho mỗi vi phạm là 4% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm. Căn cứ theo Điều 300, Điều 301 - Luật Thương mại thì thỏa thuận này là hợp pháp.

Khi công ty bạn giao hàng không đúng chất lượng như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Căn cứ theo quy định tại khoản 2 Điều 307 - Luật Thương mại năm 2005 thì trong trường hợp các bên có thỏa thuận phạt vi phạm thì bên bị vi phạm có quyền áp dụng cả chế tài phạt vi phạm và buộc bồi thường thiệt hại. Do đó, công ty A có quyền yêu cầu công ty bạn phải chịu chế tài phạt vi phạm và bồi thường thiệt hại nếu có đủ căn cứ chứng minh trách nhiệm bồi thường thiệt hại. Công ty bạn chỉ phải bồi thường thiệt hại cho công ty A nếu công ty A đưa ra đầy đủ những căn cứ phát sinh trách nhiệm bồi thường thiệt hại sau đây:

1. Có hành vi vi phạm hợp đồng;

2. Có thiệt hại thực tế;

3. Hành vi vi phạm hợp đồng là nguyên nhân trực tiếp gây ra thiệt hại. (Điều 303 - Luật Thương mại 2005).

Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu do bên vi phạm gây ra và khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm đáng lẽ được hưởng nếu không có hành vi vi phạm (Khoản 2 Điều 303 - Luật Thương mại 2005).

Công ty bạn có thể gửi đơn khởi kiện tại tòa án nơi đặt trụ sở của công ty A yêu cầu tòa án buộc công ty A thanh toán tiền hàng cho công ty mình (điểm a khoản 1 Điều 35 - Bộ luật Tố tụng dân sự) hoặc 2 bên thoả thuận bằng văn bản yêu cầu toà án nơi đặt trụ sở của công ty bạn giải quyết (điểm b khoản 1 Điều 35 - Bộ luật Tố tụng dân sự).

Công ty bạn muốn giải quyết tranh chấp bằng trọng tài thương mại thì giữa công ty bạn và công  ty A phải có thỏa thuận trọng tài (khoản 1 Điều 3 - Pháp lệnh Trọng tài thương mại).

LS Bùi Sinh Quyền
(Theo ANTĐ)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Năm 1960, bố mẹ chồng tôi khai hoang quả đồi diện tích trên 6.000m2 đất. Đến năm 1976, bố mẹ chồng tôi nói miệng chia diện tích đất trên thành 4 phần; bố mẹ chồng tôi 1 phần, còn lại 3 phần cho 3 con trai.

Phần của chồng tôi và tôi được chia diện tích gần 1.000m2. Năm 1998 các phần đất của từng người đã kê khai và được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.

Tháng 4-2010 mẹ chồng tôi làm đơn khởi kiện “đòi tài sản” yêu cầu tòa án giải quyết trả lại cho mẹ chồng tôi ½ diện tích đất mà vợ chồng tôi đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Xin hỏi: Vợ chồng tôi có phải trả cho mẹ chồng tôi ½ diện tích đất không?

Ảnh minh họa

Nguyễn Thị A (Tỉnh Phú Thọ)

- Trả lời:

Theo như bạn trình bày thì năm 1976 bố mẹ bạn đã cho vợ chồng bạn gần 1.000m2 đất, đến năm 1998 gia đình bạn đã kê khai diện tích đất trên và được UBND huyện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đứng tên vợ chồng bạn. Như vậy, bạn đã thực hiện đúng theo qui định của Luật Đất đai năm 1993 và các văn bản pháp luật có hiệu lực tại thời điểm đó. Tại khoản 1 Điều 2 - Luật Đất đai năm 1993 ghi rõ: Người sử dụng đất ổn định, được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận thì được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền xét và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Căn cứ điều luật trên thì diện tích đất trên đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền công nhận là tài sản chung của vợ chồng bạn.

Diện tích 1.000m2 đất của vợ chồng bạn là do bố mẹ chồng bạn khai hoang và cho vợ chồng bạn, đến nay chỉ có mẹ chồng bạn làm đơn khởi kiện “đòi tài sản” là không đúng với qui định của pháp luật. Nếu hiện giờ bố chồng bạn vẫn còn sống thì người đứng đơn khởi kiện phải là của cả bố mẹ bạn chứ không phải là một mình mẹ bạn. Nếu bố bạn đã qua đời hoặc không đủ năng lực pháp luật dân sự thì phải có Giấy ủy quyền lại cho mẹ bạn trong việc khởi kiện này.

Hơn nữa, căn cứ vào qui định tại điểm a khoản 2 Điều 159 - Bộ luật Tố tụng dân sự 2004: “Thời hiệu khởi kiện để yêu cầu tòa án giải quyết vụ án dân sự là hai năm, kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của cá nhân, cơ quan, tổ chức, lợi ích công cộng, lợi ích của Nhà nước bị xâm phạm” thì thời hiệu đòi tài sản đã hết, bố mẹ bạn đã mất quyền khởi kiện (khoản 1 Điều 159 - Bộ luật Tố tụng dân sự).

Do đó, việc mẹ chồng bạn làm đơn khởi kiện “đòi tài sản” là không có căn cứ. Để bảo vệ được quyền, lợi ích hợp pháp của mình, vợ chồng bạn nên cung cấp tất cả những giấy tờ liên quan đến diện tích đất trên như: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, biên lai thu thuế sử dụng đất hàng năm… làm cơ sở pháp lý để tòa án giải quyết.

LS Bùi Sinh Quyền
(Theo ANTĐ)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Giấy sang nhượng đất đai lập tay giữa người bán và người mua vào thời điểm năm 1994 và không có số thửa, số lô, không có vị trí đất và cũng không được chứng thực. Địa danh trong giấy sang nhượng thể hiện là P.Phú Mỹ, Q.7 (Tp.HCM) nhưng đến tháng 4-1997, P.Phú Mỹ, Q.7 mới được thành lập.

Vậy, xin luật sư cho biết nếu sử dụng giấy sang nhượng trên để thưa kiện thì tòa án có nhận đơn kiện này không? Người bị kiện có quyền bác đơn kiện không?

Một bạn đọc

Ảnh minh họa

- Trả lời:

Giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất cũng là một hình thức của giao dịch dân sự. Theo khoản 3 điều 25 Bộ luật tố tụng dân sự, việc tranh chấp hợp đồng dân sự (như tranh chấp phát sinh từ giấy tay chuyển nhượng quyền sử dụng đất nêu trên) thuộc thẩm quyền giải quyết của tòa án.

Về nguyên tắc, khi đương sự nộp đơn khởi kiện thì tòa án sẽ thụ lý nếu không thuộc một trong các trường hợp trả lại đơn kiện được quy định tại điều 168 Bộ luật tố tụng dân sự.

Trường hợp tòa án thụ lý hồ sơ khởi kiện thì bị đơn có quyền chấp nhận hoặc không chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn (hòa giải và tòa án ghi nhận). Còn việc tòa án có chấp nhận yêu cầu khởi kiện của nguyên đơn hay không thì còn tùy thuộc yêu cầu khởi kiện là gì và các chứng cứ chứng minh cho yêu cầu khởi kiện, tất nhiên các chứng cứ phải hợp pháp và xác thực.

Về hiệu lực của giấy tay mua bán, trong quá trình giải quyết vụ án, tòa án sẽ xem xét công nhận hoặc không công nhận, từ đó giải quyết quyền và lợi ích hợp pháp của các đương sự. Theo thư của bạn thì có chứng cứ cho rằng giấy tay sang nhượng đất được lập khống. Do vậy, nhiều khả năng tòa án sẽ không công nhận tờ giấy tay này để buộc các bên phải có nghĩa vụ thực hiện nội dung tờ giấy tay.

Do bạn không nói rõ nên tôi không biết trong trường hợp của bạn hỏi thì tranh chấp bắt đầu từ thời điểm nào. Vì vậy tôi chỉ xin nhắc chung đến thời hiệu khởi kiện. Theo mục 2 phần IV của nghị quyết 01/2005/NQ-HĐTP, thời hiệu khởi kiện đối với các tranh chấp dân sự xảy ra trước ngày 1-1-2005 là hai năm kể từ ngày 1-1-2005.

Còn đối với các tranh chấp phát sinh từ ngày 1-1-2005 trở về sau, thời hiệu khởi kiện là hai năm kể từ ngày quyền và lợi ích hợp pháp của tổ chức, cá nhân bị xâm phạm. Nếu thời hiệu khởi kiện đã hết thì tòa án sẽ không thụ lý.

LS HUỲNH VĂN NÔNG
(Theo Tuổi trẻ)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Gia đình tôi ở Hà Tĩnh, có một thửa đất khoảng 200m2 sử dụng từ năm 1981 hợp pháp, có chứng nhận của địa phương. Cách đây mấy năm, trong quá trình đo đạc làm giấy chứng nhận QSDĐ, cán bộ địa chính đã đo nhầm phần đất của gia đình tôi vào diện tích nhà khác.

Từ đó trở đi, việc tách đất từ sổ đỏ trở nên vô cùng khó khăn. Gia đình tôi đã rất nhiều lần trình bày vấn đề với gia đình kia để mượn sổ đỏ nhưng không được, họ viện lý do đã cầm cố sổ ở ngân hàng. Trình bày với UBND xã, xã chỉ nói rằng sẽ thuyết phục, nhưng nếu không được thì "đành chịu".

Xin hỏi, sổ đỏ để cầm cố ở Ngân hàng Nhà nước địa phương thì phải có xác nhận của UBND xã? Đất đang tranh chấp, UBND xã biết mà vẫn xác nhận cho vay thì UBND xã có trách nhiệm mượn lại để tách đất?

Về phía tôi, và cả phía chính quyền xã cần làm gì để có thể tách đất và làm giấy chứng nhận cho gia đình tôi? Xin cảm ơn.

Ảnh minh họa

Nguyễn Châu Trinh (Phường Thạch Quý - TP Hà Tĩnh)

- Trả lời:

Theo thư ông/bà hỏi, chúng tôi hiểu rằng hộ kế bên có hành vi kê khai, xin cấp giấy chứng nhận và đã được cấp giấy chứng nhận đối với phần đất của gia đình ông đang sử dụng.

Căn cứ Điều 256 Bộ luật Dân sự, khoản 1 Điều 136 Luật Đất đai, nếu tranh chấp đất đai giữa ông và hộ kế bên đã được hòa giải tại UBND xã mà ông không nhất trí thì ông có thể nộp hồ sơ khởi kiện tại tòa án nhân dân huyện nơi có đất, yêu cầu toà án buộc hộ kế bên trả lại quyền sử dụng đất.

Căn cứ điểm đ, khoản 5 Điều 41 Nghị định 181/2004/NĐ-CP thì bản án hoặc quyết định của tòa án là một trong các trường hợp để được cấp mới giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình ông.

Trong trường hợp, việc cấp sai là do hành vi tắc trách của cán bộ nhà nước thì ông có thể làm đơn khiếu nại đến Uỷ ban nhân dân Huyện nơi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đề nghị thu hồi Giấy chứng nhận của hộ kế bên và chỉnh lý biến động về sử dụng đất (điểm b khoản 4 Điều 41, khoản 3 Đều 42, khoản 2 Điều 57 Nghị định 181/2004/NĐ-CP).

Thời hạn của việc khiếu nại này là không quá 90 ngày, kể từ ngày hộ kế bên được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trong vòng 30 ngày (hoặc 45 đối với vụ việc phức tạp, đối với vùng sâu, vùng xa đi lại khó khăn thì cộng thêm 15 ngày nữa) kể từ ngày thụ lý, chủ tịch UBND huyện phải ra quyết định giải quyết khiếu nại.

Trong thời hạn không quá 45 ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại của Chủ tịch UBND huyện mà ông không đồng ý với quyết định giải quyết đó thì ông có quyền khởi kiện vụ án hành chính tại tòa án hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh.

Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch UBND tỉnh thì quyết định của Chủ tịch UBND tỉnh là quyết định giải quyết lần hai. (Điều 63 Nghị định 84/2007/NĐ-CP)

Trân trọng chào ông.

LS HUỲNH VĂN NÔNG
(Theo Tuổi trẻ)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Tôi mắc phải tình huống như sau, xin Luật sư tư vấn giúp.

- Anh Tân thuê nhà của nhà nước, sau đó được hợp thức hóa. Anh Tân thuê anh Lượng, giám đốc 1 công ty nhà đất làm thủ tục với lời hứa (có hợp đồng) sẽ cắt thưởng 100m2 đất sau khi hoàn thành thủ tục.

- Anh Lượng chuyển nhượng hợp đồng đó cho anh Dũng (1 giám đốc công ty môi giới nhà đất khác) thực hiện.

- Năm 2004, (khi chưa hoàn tất thủ tục hợp thức hóa nhà đất cho anh Tân) Anh Dũng lại kí hợp đồng bán 100m2 đất ấy cho tôi với cam kết sẽ lo ra đến bìa đỏ QSDĐ tên tôi + nếu sau 2 tháng không hoàn tất sẽ bồi thường gấp đôi số tiền đã nhận + nếu vì lí do nào đó việc sang nhượng không thực hiện được sẽ bồi thường giá trị nhà tôi xây trên đất. anh Dũng đã nhận 3 đợt (2/3 tổng số tiền) ngay sau đó.

Năm 2006, do sự thỏa thuận lại giữa 2 anh Tân và Lượng, anh Lượng đã làm xong giấy tờ nhưng giữ luôn và bỏ trốn. Sau đó anh Tân làm đơn báo mất và làm lại giấy tờ khác. Dù gia đình tôi đã liên tục nhắc nhở nhưng đến nay anh Dũng (trực tiếp kí với tôi) vẫn không thực hiện hợp đồng. (Nhà tôi đã xây, ở được 6 năm)

Xin hỏi luật sư:

1- Việc tôi kí hợp đồng mua bán với anh Dũng (có đóng dấu công ty anh Dũng) có được pháp luật công nhận không?

2-  Đến nay (2010), tôi có còn quyền khiếu kiện anh Dũng ra tòa án không?

3- Nếu anh Dũng không thể thực hiện hợp đồng thì tòa sẽ giải quyết như thế nào?

Xin chân thành cảm ơn luật sư.

Ảnh minh họa

- Trả lời:

Thứ nhất: Việc ký hợp đồng mua bán giữa bạn và anh Dũng không được pháp luật công nhận vì  đây là hợp đồng vô hiệu do không đảm bảo điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự quy định tại Điều 122 BLDS năm 2005: “2. Hình thức giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp pháp luật có quy định”, cụ thể:

Hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất này cũng vi phạm quy định của pháp luật về hình thức: hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực theo quy định tại điểm b, khoản 1, Điều 127 Luật Đất Đai: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải có chứng nhận của công chứng nhà nước; trường hợp hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân thì được lựa chọn hình thức chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi có đất.”

Ngoài ra giao dịch giữa bạn và anh Dũng còn có thể bị vô hiệu nếu bạn chứng minh được rằng anh Dũng đã lừa dối bạn làm cho bạn hiểu sai lệch về chủ thể tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó theo quy định tại khoản 1, Điều 132 BLDS năm 2005.

Do vi phạm cả về hình thức và về mặt ý chí khi ký kết hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất nên hợp đồng mà bạn ký kết bị vô hiệu và không được pháp luật thừa nhận.

Thứ hai: Theo quy định tại khoản 1, Điều 136 BLDS năm 2005 thì thời hiệu khởi kiện đối với giao dịch dân sự vô hiệu về hình thức và vi phạm về ý chí chủ thể tại Điều 132 BLDS năm 2005 là 2 năm kể từ ngày giao dịch dân sự được xác lập. Giao dịch giữa bạn và anh Dũng được xác lập từ năm 2004, đến nay đã 6 năm, vì vậy vụ việc của bạn đã hết thời hiệu để bạn khởi kiện theo quy định của pháp luật.

LS Nguyễn Hồng Bách
(Theo Dân trí)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi : Tôi có 163m2 đất do trúng thầu được UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do tôi chưa có điều kiện để xây dựng, lại ở xa không có điều kiện để trông nom nên bị một người xây tường bao quanh, xây dựng nhà ở.

Tôi yêu cầu họ phá nhà để trả lại đất cho tôi nhưng nhận được sự bất hợp tác. Tôi trình báo với chính quyền về hành vi công nhiên chiếm đoạt tài sản của tôi nhưng họ cho rằng người đó không phạm tội.

Tôi khiếu nại đến VKSND huyện họ cũng khẳng định không khởi tố là đúng và người chiếm đất của tôi không phạm tội hình sự vì đó là quyền sử dụng đất, mà quyền sử dụng đất không phải là tài sản, đây là tranh chấp dân sự, cấm tôi không được khiếu nại tiếp.  Tôi xin hỏi việc trả lời của hai cơ quan nêu trên có đúng không?

Ảnh minh họa

Công Dân (Chương Mỹ, Hà Nội)

- Trả lời:  

Quyền sử dụng đất là một dạng hàng hóa  đồng thời nó là một dạng tài sản được pháp luật Việt Nam công nhận, khi nó thỏa mãn một số điều kiện quy định. Khi được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho một thửa đất nhất định được hiểu quyền sử dụng đất đó được định giá trị bằng tiền đối với thửa đất đó trong thời hạn sử dụng đất được xác định, từ đó người được quyền sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Nhà nước ta đã thống nhất cấp giấy Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để bảo hộ quyền và lợi ích hợp pháp cho công dân sử dụng đất tức là bảo vệ tài sản cho công dân (điều 106, điều 4 mục 24 - Luật Đất đai. điều 108 , 181 - Bộ luật Dân sự).

Như vậy  là đã rõ 163m2 đất ông đấu thầu trúng, được UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đó là tài sản của ông. Nếu ông và người đó không có quan hệ dân sự, không có giao dịch dân sự thì không thể phát sinh vụ án dân sự. Người đó ngang nhiên mang vật liệu đến xây nhà, xây tường trên 163m2 đất  trị giá quyền sử dụng đất (tài sản)  xác định tài sản bị chiếm đoạt trên 50 triệu đồng thì chỉ khi  người đó không đủ năng lực hành vi dân sự thì họ mới không bị truy cứu trách nhiệm hình sự.   

Việc cơ quan bảo vệ pháp luật cho rằng người chiếm quyền sử dụng đất của ông  không phạm tội hình sự là bỏ lọt tội phạm.

Căn cứ điều 329 - Bộ luật Tố tụng hình sự về việc giải quyết khiếu nại thì VKSND cùng cấp là cơ quan giải quyết cuối cùng chưa có văn bản nào cấm công dân không được khiếu nại tiếp nếu khiếu nại đúng.

LS Trương Văn An
(Theo ANTĐ)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Năm 2003, khi em tôi đi làm xa, cha tôi đã tự ý bán một phần đất do em tôi đứng tên (việc mua bán chỉ làm giấy tay, hiện người mua đất chưa xây dựng gì). Nay nếu em tôi không chịu làm thủ tục tách thửa cho người mua thì cha tôi phải chịu trách nhiệm như thế nào?

Ảnh minh họa

Thành Vinh (pvanhhong@...)

- Trả lời: 

Theo quy định của Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai năm 1993, 2003, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất chỉ được công nhận khi có đầy đủ các điều kiện như sau: Người tham gia giao kết hợp đồng có năng lực hành vi dân sự, hoàn toàn tự nguyện; mục đích và nội dung của hợp đồng không trái pháp luật, đạo đức xã hội; đất chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; bên chuyển nhượng phải có đủ điều kiện chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng phải có đủ điều kiện về nhận chuyển nhượng theo quy định; hợp đồng chuyển nhượng được lập thành văn bản có chứng nhận của công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp có thẩm quyền.

Do giao dịch mua bán đất giữa cha của bạn với người mua không đảm bảo các điều kiện nêu trên nên nhiều khả năng đó là giao dịch dân sự vô hiệu. Theo khoản 2 Điều 137 Bộ luật Dân sự, khi giao dịch dân sự vô hiệu thì các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận... Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

LS NGUYỄN ĐÌNH HÙNG
(Theo PL TPHCM)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Tôi muốn mua căn nhà cấp 4 ở P.An Phú Đông, Q.12, Tp.HCM. Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở năm 2009. Nhưng tại mục III phần ghi chú ghi: thửa đất số: 32; tờ bản đồ số: 40 (TL 2005).

Diện tích 85,4m2
Sử dụng riêng 85,4m2
Sử dụng chung
Đất được giao hoặc thuê: Nhận chuyển nhượng
Hợp đồng thuê đất (số, ngày, tháng, năm):
Thời gian thuê từ ngày... tháng... năm
đến ngày... tháng... năm

Góc dưới bên trái của trang 2 ghi: Cấp do chuyển dịch lần thứ 2

* Toàn bộ diện tích nhà, đất nằm trong khu thương mại dịch vụ được duyệt theo Quyết định số 1741/QHKT-QH ngày 15/5/2003 của Sở Quy hoạch kiến trúc.

Cho tôi hỏi ý nghĩa của những câu từ trên? Căn nhà này liệu có nằm trong quy hoạch? Tôi có thể mua căn nhà để định cư lâu dài hoặc chuyển nhượng sau này?

Ảnh minh họa

Nhat Le (nhat1003@... )

Trả lời:

Công văn số 1741/QHKT-QH ngày 15-5-2003 của Sở Quy hoạch kiến trúc Tp.HCM có nội dung thỏa thuận sơ bộ quy hoạch chi tiết (tỉ lệ 1/2.000) khu đô thị nhà vườn Thanh Thủy - diện tích 550 ha, phường An Phú Đông. Theo nội dung của công văn này, một phần diện tích tại khu vực P.An Phú Đông, Q.12 đã được quy hoạch thành khu nhà ở và khu thương mại dịch vụ.

Theo nội dung của giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở mà bà cung cấp, thì tại vị trí căn nhà mà bà dự định nhận chuyển nhượng đã được quy hoạch thành khu thương mại dịch vụ, tức không phải đất ở. Như vậy, khi Nhà nước thực hiện quy hoạch theo Công văn 1741/QHKT-QH nói trên, thì toàn bộ diện tích đất của căn nhà sẽ bị thu hồi để thực hiện quy hoạch.

Do hiện tại chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan có thẩm quyền, nên các bên vẫn có thể tiến hành việc mua bán nhà. Tuy nhiên, trường hợp bà mua căn nhà này thì có thể gặp khó khăn cho việc xây dựng, sửa chữa. Bởi lẽ việc xây sửa nhà ở từ sau thời điểm có Công văn số 1741/QHKT-QH đều không phù hợp với quy hoạch nên bà không thể xin giấy phép xây dựng (trừ các trường hợp sửa chữa nhỏ hoặc xây dựng tạm theo quy định của UBND và Sở Xây dựng Tp.HCM).

Đối với việc chuyển nhượng căn nhà sau này, trường hợp tại thời điểm chuyển nhượng mà chưa có quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì bà không bị hạn chế quyền chuyển nhượng.

Khi Nhà nước thu hồi đất để thực hiện quy hoạch, bà sẽ được bồi thường về đất và căn nhà. Bà có thể tham khảo Quyết định 35/2010/NĐ-CP của UBND Tp.HCM để biết được các quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất.

Trân trọng

Luật sư Huỳnh Văn Nông
(Theo Tuổi Trẻ)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Năm 2005 tôi có nộp hồ sơ xin tách thửa ở huyện Hóc Môn, Tp.HCM. Tôi còn giữ biên lai nhưng lên phòng địa chính hỏi suốt 5 năm nay thì chỉ được trả lời khi nào có sẽ báo.

Giờ tôi phải làm sao để lấy lại hồ sơ? Tôi có thể làm đơn cớ mất để xin lại được không?

Mong nhận được tư vấn.

Ảnh minh họa

PhibacTruongthi

- Trả lời:

Bạn có thể làm đơn yêu cầu UBND huyện Hóc Môn sớm giải quyết hồ sơ xin tách thửa của bạn. Trong trường hợp UBND huyện Hóc Môn có văn bản trả lời mà bạn không đồng ý thì trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày có văn bản, bạn có thể nộp đơn khiếu nại lần đầu đến UBND huyện Hóc Môn.

Trong trường hợp UBND huyện Hóc Môn không giải quyết đối với yêu cầu của bạn, bạn cũng có quyền khởi kiện UBND huyện Hóc Môn về hành vi này. Khi đó chủ tịch UBND huyện Hóc Môn phải có trách nhiệm giải quyết yêu cầu khiếu nại của bạn.

Thời hạn giải quyết khiếu nại là 30 ngày kể từ ngày thụ lý để giải quyết, nếu vụ việc phức tạp thì thời hạn giải quyết khiếu nại có thể kéo dài hơn nhưng không quá 45 ngày kể từ ngày thụ lý để giải quyết (khoản 9 điều 1 Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật khiếu nại, tố cáo năm năm 2005).

Trường hợp bạn không đồng ý với quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu của chủ tịch UBND huyện Hóc Môn hoặc quá thời hạn giải quyết mà chủ tịch UBND huyện Hóc Môn chưa ban hành quyết định giải quyết khiếu nại, thì bạn có quyền khởi kiện UBND huyện Hóc Môn ra Tòa án nhân dân huyện Hóc Môn hoặc khiếu nại lần hai đến UBND TP.HCM.

Thời hạn khởi kiện hay khiếu nại lần 2 trong trường hợp này là không quá 45 ngày kể từ ngày chủ tịch UBND huyện Hóc Môn ban hành quyết định giải quyết khiếu nại, hoặc kể từ ngày hết hạn giải quyết khiếu nại lần đầu mà chủ tịch UBND huyện Hóc Môn chưa ban hành quyết định giải quyết khiếu nại (điều 63 nghị định 84/2007/NĐ-CP).

Bạn cũng có thể làm đơn yêu cầu UBND huyện Hóc Môn trả lại hồ sơ xin tách thửa đã nộp. Trong trường hợp không đồng ý với quyết định giải quyết hoặc khiếu nại không được giải quyết, bạn cũng có quyền khiếu nại UBND huyện Hóc Môn theo quy định của Luật khiếu nại, tố cáo.

Trân trọng.

LS ĐOÀN THỊ NGỌC LINH
(Theo Tuổi trẻ)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Gia đình tôi (gồm 5 người: bố, mẹ, bà nội, chị gái tôi và tôi) được quyền sử dụng diện tích 800m2 đất, sổ đỏ hộ gia đình cấp năm 2000. Năm 2003 bố tôi và bà nội tôi ký tên vào hợp đồng chuyển nhượng, theo đó, chuyển nhượng cho ông A. một phần diện tích 350m2.

Khi đó, mẹ, chị tôi và tôi không biết cũng không ký vào hợp đồng. Sau khi nhận chuyển nhượng, ông A. tiến hành sang tên và được UBND huyện cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất diện tích 350m2. Ông A. đã xây nhà kiên cố, xây tường bao, cổng và trồng cây.

Nay, mẹ, chị tôi và tôi khởi kiện yêu cầu hủy hợp đồng chuyển nhượng này. Xin hỏi, hợp đồng này có vô hiệu không? Nếu vô hiệu thì do vi phạm về hình thức hay lừa dối?

Về phần tài sản ông A. đã tạo lập trên đất thì mẹ, chị tôi và tôi có phải thanh toán cho ông A. không? Liệu có cách nào để chứng minh lỗi của ông A., bố tôi và bà tôi? Nếu chứng minh được thì sẽ xử lý tài sản này thế nào?

Xin cảm ơn luật sư.

Ảnh minh họa

huy vu (hongxiem_chin300@... )

- Trả lời:

Theo Điều 109 Bộ luật dân sự, các thành viên của hộ gia đình chiếm hữu và sử dụng tài sản chung của hộ gia đình theo phương thức thỏa thuận. Việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý; đối với các loại tài sản chung khác phải được đa số thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý.

Theo đó, nếu quyền sử dụng đất trên là tài sản chung của hộ gia đình (gồm bà nội, bố, mẹ, chị của bạn và bạn) và khi xác lập hợp đồng chuyển nhượng một phần diện tích đất thuộc QSDĐ chung của hộ gia đình nêu trên, chỉ có bà nội và ba của bạn thực hiện mà không được sự đồng ý của các thành viên từ đủ 15 tuổi còn lại thì hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên sẽ không có giá trị.

Sau khi vụ việc đã được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất, các thành viên còn lại của hộ gia đình bạn có quyền gửi đơn khởi kiện đến Tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất để yêu cầu Tòa án tuyên Hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nêu trên vô hiệu do không tuân thủ quy định tại Điều 109 Bộ luật dân sự.

Tùy theo các bằng chứng của hai bên cung cấp và tình hình thực tế, Tòa án sẽ tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nêu trên vô hiệu, vô hiệu một phần hoặc không bị vô hiệu.

Bạn cần lưu ý là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nêu trên chỉ bị vô hiệu về mặt hình thức nếu không tuân thủ quy định của pháp luật khi xác lập giữa hai bên (phải được chứng thực tại UBND cấp xã hoặc công chứng tại Phòng công chứng).

Việc yêu cầu Tòa án tuyên hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trên vô hiệu do lừa dối phải do một trong hai bên giao dịch yêu cầu vì “lừa dối trong giao dịch là hành vi cố ý của một bên hoặc của người thứ ba nhằm làm cho bên kia hiểu sai lệch về chủ thể, tính chất của đối tượng hoặc nội dung của giao dịch dân sự nên đã xác lập giao dịch đó”.

Theo Điều 137 Bộ luật dân sự, giao dịch dân sự vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự của các bên kể từ thời điểm xác lập; các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận; nếu không hoàn trả được bằng hiện vật thì phải hoàn trả bằng tiền, trừ trường hợp tài sản giao dịch, hoa lợi, lợi tức thu được bị tịch thu theo quy định của pháp luật.

Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.

LS NGUYỄN VĂN HẬU(Theo Tuổi trẻ)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Do không đồng ý với việc thu hồi đất của UBND huyện nên tôi đã khiếu nại và tiếp nữa là khởi kiện vụ án hành chính. Nếu thua kiện, tôi có phải đóng nhiều tiền án phí hay không?

Ảnh minh họa

hunguyet@...

- Trả lời:

Theo Điều 34 Pháp lệnh Án phí, lệ phí tòa án năm 2009, người có quyết định hành chính, hành vi hành chính bị khiếu kiện phải chịu án phí hành chính sơ thẩm trong trường hợp bản án, quyết định của tòa án tuyên quyết định hành chính, hành vi hành chính đó là trái pháp luật. Ngược lại, người khởi kiện phải chịu án phí hành chính sơ thẩm trong trường hợp bản án, quyết định của tòa án tuyên quyết định hành chính, hành vi hành chính đó là đúng pháp luật. Mức án phí hành chính sơ thẩm là 200.000 đồng.

Như vậy, nếu thua kiện án hành chính thì bạn phải nộp án phí hành chính sơ thẩm là 200.000 đồng.

LS TÔ NGỌC MINH TUẤN
(Theo PL TPHCM)

Nguồn: batdongsan.com.vn

Hỏi: Dòng họ Phùng nhà tôi có một nhà thờ họ. Năm 1956 giao cho ông P.K.Q. là trưởng họ lúc đó trông nom và ở lại trong nhà ấy, việc bàn giao có giấy tờ thỏa thuận của các bên.

Ảnh minh họa

Năm 1985 ông Q. mất, còn lại vợ và ba con gái của ông ở trong nhà ấy, trong đó có một cô chưa lấy chồng. Nay dòng họ tôi muốn xây dựng lại nhà thờ làm nơi thờ cúng tổ tiên nhưng lại bị vợ và ba cô con gái của ông Q. ngăn cản. Mảnh đất đó chưa có sổ đỏ nhưng gia đình ông Q. đã sống ở đó quá lâu.

Vậy xin hỏi họ Phùng tôi có được xây dựng tu tạo nhà thờ đó không? Xin nói thêm là mặc dù xây nhà thờ nhưng chúng tôi vẫn cho người vợ của ông Q. và cô con gái chưa lấy chồng ở lại trên mảnh đất đó.

Phùng Kim Phong

- Trả lời:

Do thửa đất trên chưa có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hiện tại lại đang có tranh chấp nên để có được quyền xây dựng, tu tạo nhà thờ trên đó, những người trong dòng họ Phùng phải nộp đơn yêu cầu UBND cấp xã nơi có đất tiến hành hòa giải. Sau khi đã được hòa giải, mọi người mới có thể nộp đơn yêu cầu tòa án nhân dân cấp huyện nơi có đất giải quyết tranh chấp.

Ông cần lưu ý là nếu không có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 1 điều 50 Luật đất đai thì thẩm quyền giải quyết tranh chấp thuộc về UBND. Vì thế những người trong dòng họ Phùng phải nộp đơn khiếu nại đến UBND cấp huyện nơi có đất để được giải quyết tranh chấp sau khi đã được hòa giải tại UBND cấp xã nơi có đất. Các loại giấy tờ đó là:

- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15-10-1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước VN dân chủ cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam VN và Nhà nước CHXHCN VN.

- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính.

- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất.

- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15-10-1993, nay được UBND xã, phường, thị trấn xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15-10-1993.

- Giấy tờ về thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật.

- Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

Tùy thuộc các bằng chứng mà dòng họ Phùng phải chứng minh như: các giấy tờ chứng minh nhà thờ họ là của dòng họ Phùng, giấy thỏa thuận giao nhà thờ họ cho ông P.K.Q. trông coi... mà những người trong dòng họ Phùng có được cơ quan có thẩm quyền cho phép xây dựng, tu tạo nhà thờ tại thửa đất trên hay không.
 

LS NGUYỄN VĂN HẬU
(Theo Tuổi trẻ)

Nguồn: batdongsan.com.vn